401億協議銷售額：得益於一二線城市昨日（3月17日）午間，作為內地在港上市房地產公司十強之一的遠洋地產向聯交所提交了2014年業績報告，營業額為388.96億元，相較於2013年310.99億元，增
401億協議銷售額：得益於一二線城市
昨日（3月17日）午間，作為內地在港上市房地產公司十強之一的遠洋地產向聯交所commit了2014年業績報告，營業額為388.96億元，相較於2013年310.99億元，增幅達25%；本公司擁有人應占溢利（注：就是說2014年賺了多少錢）45.97億元，2013年則為40.75億元，同比增長13%。
遠洋地產總裁李明表示，2015年已安排的可售貨量為730億元，目標銷售額較去年增長5%。這個增長幅度，高還是低，相信投資者自有判斷。
另外，地產與金融類公眾號《地產金融視界》第一時間注意到，截止2014年12月31日，遠洋地產的總貸款額度高達456.04億元，是其現金資源總額的2.79倍，這致使已付或應計的總利息開支為31.64億元；而2014年遠洋地產也就賺了45.97億元，這意味著，遠洋地產一年為貸款而支出的利息占其盈利水平的近70%。
遠洋地產總裁李明指出，現時公司境內及境外債務占比分別為60%和40%，達到預期的結構調整，未來會研究境內融資，惟規模不會太大。《地產金融視界》實在忍不住想說，現在遠洋地產的貸款規模並不小！
401億協議銷售額：得益於一二線城市
與保利地產(600048,股吧)一樣，2014年遠洋地產之所以在業績上“逆勢上漲”，主要得益於一二線城市。
2014年，遠洋地產協議銷售額達401.42億元，較2013年同期358.18億元，增長約12%；遠洋地產方面稱，主要是由於售出“可售樓面面積”上升所致。
想必不少投資者，與小編一樣，不知道協議銷售額到底和營業額有啥區別呢？房地產金融資深評論人黃立沖向《地產金融視界》表示，協議銷售額是當前已經簽訂合同的銷售額，即合同銷售額，但由於沒有交房，在財務上不能確認銷售，只有在拿到房產證或交房后才能卻認為銷售，一般會延遲1年到一年半。
也就是說，協議銷售額與合同銷售額是一個概念，只不過表述不同而已，條件滿足之后，就可以卻確認為營業額了。
遠洋地產方面稱，由於2014年有較多的貢獻來自一二線城市，因為不包括車位銷售，平均銷售價格上升4%至1.46萬元/平方米，2013年則為1.41萬元/平方米。
《地產金融視界》為投資者選取幾個案例，北京（樓盤）遠洋·萬和公館和萬和城的平均銷售價格分別為6.1萬元/平方米和5.33萬元/平方米，北京遠洋·la vie平均銷售價格則為7.21萬元/平方米。
下次若是有誰說北京房價普遍下降了，你就可以拿這些數據去反駁他，“罵他個狗血噴頭”，這些數據都來自遠洋地產在聯交所發布的公告，真實性是負有法律責任的。
遠洋地產2014年營業額為388.96億元，其中作為總部的北京貢獻了110.57億元，占比28%（注：2013年占比為31%，有下滑趨勢）；大連（樓盤）、天津（樓盤）、杭州（樓盤）及中山（樓盤）貢獻的營業額為193.51億元，占總營業額約50%。
仔細看一下，上述幾個城市都是一二線城市，但北京地區營業額占比有下滑趨勢，這是值得警惕的。
李明表示，公司去年新增780萬平方米土地儲備，一、二線城市占比高達95%，未來會繼續側重發展一、二線城市。
在津儲備土地497萬平米：房價下降概率大
在津儲備土地497萬平米：房價下降概率大
2014年底遠洋地產的土地儲備為1988萬平方米，相比於2013年2135.3萬平方米，減少7%。
《地產金融視界》粗略統計一下，遠洋地產在北京和天津的土地儲備分別為286.9萬和496.9萬平方米，大連、沈陽和長春（樓盤）的土地儲備共計562萬平方米，上海（樓盤）、杭州、黃山、青島（樓盤）和武漢（樓盤）的土地儲備共計286萬平方米，中山、深圳（樓盤）、海口、重慶（樓盤）和成都的土地儲備共計356.2萬平方米。
目前，遠洋地產在天津儲備的土地最多，占其土地儲備總量近25%。上海易居房地產研究院發布2015年2月庫存報告顯示，從35個城市的具體數值看，作為二線城市的天津去化速度相對慢，已從2015年1月的27.5個月上升到29.3個月，說明去庫存壓力仍然較大。
上述報告指出，天津等五個城市的存銷比數值偏大，此類城市房價下跌的概率也相對較大。
在房價方面，李明預計一線城市今年升10%，二線城市有升有跌，而三、四線城市房價則因庫存大而繼續下跌。
但李明並沒有提到，遠洋地產重倉持有土地儲備的天津，未來房價是走高呢，還是走低呢？
地產與金融類公眾號《地產金融視界》第一時間從遠洋地產發布的公告中梳理出來，天津遠洋城、遠洋新干線、遠洋·萬和城、遠洋風景和紅熙郡的平均銷售價格分別為9000元、6600元、1.25萬元、1.16萬元和7600元每平方米。與北京遠洋項目相比，差距都是萬元甚至五六萬元。
有業內人士認為，不同城市間房地產價格分化將更加明顯，2015年一線城市房價仍將保持穩定，或有小幅上漲；消化周期較低、供求相對平衡的二三線城市，房價存在上漲空間；但部分供過於求、存量顯著高企的二三線城市仍將延續以價換量的市場主旋律。
知名房地產業內人士嚴躍進告訴《地產金融視界》，2015年對於一些“三缺”的城市，即缺產業、缺人口、缺資金的城市，整個去庫存速度會比較慢，這會拖累此類城市樓市復甦的節奏，總體上會呈現一種不溫不火的態勢，即難以有火熱成交的場面，甚至在維護城市投資環境方面將面臨更大的成本。
遠洋地產：2014年底總貸款達456億元
截止2014年12月31日，遠洋地產的現金資源總額，說白了，就是現金及現金等價物，以及受限制銀行存款，達163.36億元。
看到這兒，估計有的投資者會覺得這家企業真富啊，坐擁100多億的“真金白銀”，還怕啥啊！可是你不知道，遠洋地產可能不是真“富”而是真“負”
《地產金融視界》注意到，截止2014年12月31日，遠洋地產的總貸款額度高達456.04億元，相較於2013年352.95億元，同比上漲29%。這意味著，遠洋地產的總貸款額是其現金資源總額的2.79倍。
上述高達456.04億元的貸款，一年內到期的有111.67億元，就是2015年底之前就得償還；一到兩年內到期的有91.17億元，最晚2016年底前還；兩年到五年內到期的有205.85億元，2019年底為截止日期；五年以上到期的有47.35億元。
也就是說，2015年將是遠洋地產集中償還貸款的一年。但遠洋地產似乎並不害怕，自稱還有尚未使用的授信額度約515.8億元，可確保財務穩健。
李明表示，公司（遠洋地產）負債仍屬行業較低水平。《地產金融視界》聽了李明這句話，真想建議他應該這樣告訴投資者：“遠洋地產負債低，你信不信，我反正是信了！”
“2015年全國樓市走向會繼續顯露市場分化的特征，但絕大多數城市將有一個回暖態勢，這和目前宏觀經濟基本面改善、樓市各類刺激政策效應的釋放是有關係的。”嚴躍進也確實向《地產金融視界》表示，實際情況是，隨著各大城市去庫存速度的加快，以及當地銀行信貸政策趨於寬鬆，市場成交量容易抬升。
但也有業內人士坦言，遠洋地產不少土地儲備都集中在天津這樣高庫存、消化周期長、房價下降概率較大的城市，2015年銷售前景並不是那么樂觀；且銀行等金融機構都是“錦上添花”，很少會“雪中送炭”，一旦自身業績惡化，授信額度將面臨“縮水”的可能。
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