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攝影：楊文財/商業周刊

讀者提問：

子房老師，上次您建議在預算有限的情況下，如果基於「自住+就學」的考量，可以用最佳CP值角度考慮地上權住宅產品。但是坊間買地上權住宅似乎有些複雜，雖然地理位置優越，生活機能成熟，但是在貸款利率與成數都比一般住宅還差。請問子房老師怎麼看呢？

子房觀點：

關於地上權住宅，紅色子房提醒大家：「斯斯有兩種，地上權住宅也有兩種。」

由於政府地上權標售政策的轉變，一般來說會以2013年9月30日為分界點。在該日之前標售推出的屬於50年使用地上權住宅，規定地上建物權利不能分割，所以嚴格來說是向開發商長期租賃的「租賃使用權住宅」。而在該日之後標售推出的屬於70年地上權住宅，政府放寬可以分割權利，因此買方可以取得建物產權及地上權的分割權利，簡稱「分割地上權住宅」。

對銀行來說，前者因屬「使用權」，故無法直接貸款予買方，後者屬「分割地上權」住宅」，銀行可以辦理分戶在貸款上具有較好的擔保價值，所以在貸款成數、利率方面，都大致比照前者「租賃使用所有權住宅」還好。

在台北市，「好地段」的大面積土地實在越來越少，建商與壽險取得土地的成本越來越高。除非政府有魄力推動都市更新，不然有來自股市營收壓力的上市建商、有來自保單投資壓力的壽險法人，只能不斷標高價取得土地原料進行開發。近年台北市土地標售價格屢破每坪千萬紀錄，包含外資AIP以每坪1147.5萬買中華路、忠孝西路口土地，中信人壽以每坪1068萬買中華路、寶慶路口土地，元大人壽也甫以每坪1004.8萬購買南京東路、一江街口土地。

如果土地原料價格居高不下，短期內要期待台北市新宅可以大幅降價的朋友們，可能得失望了。所以對於資金預算有限，著重自住生活與優質學區的買房民眾，地上權住宅的確是一個好選擇。

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